阅读提示：根据物权法定及物权公示公信原则，除因法律规定而直接产生的不动产抵押权外，不动产抵押权因不动产抵押合同并经登记后而设定。因此，不动产抵押登记是不动产抵押权的基本设定条件之一。本文梳理并提炼的相关裁判规则源自《最高人民法院公报》等“两高”公开出版物及最高人民法院法官的个人著述，力求规则明确、观点权威、适用有据。

15.抵押权人对抵押物的产权状况没有实质性审查义务，不能以抵押权人未核实抵押物的产权真实性为由认定其存在过错。

产权证所记载的内容是否真实、准确，系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认，该行政行为一旦作出，即具有物权公示公信的效力，非依法定程序不得撤销。无论其记载的内容是否与实际相符，相对人均有理由相信该产权证的真实性。与产权证上的权利人进行交易的第三人，其所取得的权利仍受法律保护。我国法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务，故不能以抵押权人可能明知产权证存在权利瑕疵而未对产权证项下的产权真实性做进一步核实为由而认定其接受抵押时存在过错。尤其明确的是，抵押权人接受抵押时，抵押物的产权问题并不存在争议，抵押权人基于对产权证记载内容的信任而接受抵押，其主观上并无过错。

规则索引：最高人民法院〔2004〕民二终字第70号“中国农业银行大连市友好支行与大连中大集团公司借款合同抵押担保纠纷案”，见《产权确认行为发生在抵押合同签订之后的抵押权的认定》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院商事审判指导案例•借款担保卷（下）》，中国法制出版社2011年版，第623—633页。

16.不动产出卖人未办理过户登记又将该不动产抵押给第三人的，该抵押合同有效。

根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，不动产登记系物权变动的重要公示方法，在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不得对抗善意第三人。因此，不动产出卖人在未办理不动产过户登记前，仍为不动产的所有权人，其将该不动产予以抵押并办理了抵押登记的，应认定抵押合同有效，抵押权人对该不动产享有抵押权。

规则索引：最高人民法院再审裁定“申请再审人中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部与被申请人中国建设银行股份有限公司成都第七支行、成都大业（集团）有限责任公司等借款担保合同纠纷申请再审案”，见李京平：《物权法实施前不动产抵押的法律效力》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《商事审判指导》2009年第4辑（总第20辑），人民法院出版社2010年版，第138—149页。

17.抵押人用已登记生效但担保债务并未发生的不动产抵押登记证书为同一债权人的其他债权另行设定抵押担保，未重新办理抵押登记不影响抵押效力。

法律法规并不禁止抵押人用同一抵押物为多个债务设置抵押担保，多次抵押的后果是抵押权人根据设定抵押权的先后顺序受偿。抵押人与抵押权人订立抵押合同，设立不动产抵押权并办理抵押登记手续取得未限定债务人的抵押登记证书后，抵押担保的债务并未实际发生。其后，抵押人又以该抵押登记证书为同一抵押权人的另一债务人设定抵押担保，因该抵押登记证书中并未限定债务人，在抵押合同主体和标的物均未发生变更，且未用该抵押物为他人设定担保的情况下，抵押权人可以持有效的抵押登记证书继续对抵押物享有抵押权。尽管后一抵押未重新办理抵押登记，但该抵押行为并未违反不动产抵押公示制度，亦未妨害第三人的合法权益，债权人取得抵押权并无不当，依法应受到法律保护，故债权人可就抵押物行使优先受偿权。

规则索引：最高人民法院〔2002〕民二终字第225号“中国农业银行南宁市邕江支行与南宁市朝阳园艺场等欠款担保纠纷上诉案”，载江必新主编：《民商审判指导与参考》2003年第2卷（总第4卷），人民法院出版社2004年版，第250页。

18.抵押登记的法律效力，不应在执行程序中直接认定。

抵押合同本身是否有效，抵押权人是否享有优先受偿权，抵押行为是否是在执行中转移财产、逃避债务，均应通过民事诉讼解决，登记机关的相关抵押登记行为的效力也应通过行政复议或行政诉讼解决，执行法院不应在执行中直接认定抵押登记行为的效力。

规则索引：最高人民法院执行工作办公室《关于中奥（珠海）塑料包装有限公司执行申诉一案的复函》（2002年1月17日 〔2001〕执监字第80号）“中奥（珠海）塑料包装有限公司与珠海王子实业有限公司、中国银行珠海信托咨询公司执行纠纷案”，见黄金龙：《中奥（珠海）塑料包装有限公司执行申诉案》，载最高人民法院执行工作办公室编：《执行工作指导》2004年第1辑（总第9辑），人民法院出版社2004年版，第89页。

19.抵押合同是否生效与抵押权是否生效没有必然联系。

以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权和正在建造的建筑物等不动产和不动产物权设定抵押的，抵押权的生效必须以登记为必要条件，而不能认为抵押合同生效后就必然发生抵押权的生效。在此种场合，抵押合同的生效仅能发生债法上的效果，但不能够发生物权变动的效果。只有进行登记，方能使抵押权成立并生效。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第560—561页。

20.在建工程抵押应当办理预告登记，仅在抵押合同上作记载不具有抵押登记效力。

由于在建工程是尚未取得所有权的建筑物，欠缺权利凭证或法律文件，故无法进行抵押登记。对于在建工程抵押，登记机关在抵押合同上所作的记载并不是法律上的登记概念，这种“记载”不具备法律上的抵押登记效力。登记机构应当办理预告登记，在《土地使用证》上记载在建工程抵押的状态，附上当事人的抵押合同，并将有关事项记载于不动产登记簿上，由登记机构颁发预告登记证书后，办理抵押权的预告登记；待建筑物竣工以后，当事人办理建筑物的所有权登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

规则索引：见江必新、何东林著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•担保卷》，中国法制出版社2011年版，第340—341页。

21.不动产抵押合同自合法成立之日起生效，当事人未按约定履行抵押登记义务，应当承担违约责任。

在以不动产和不动产物权设立抵押权的情形中，抵押合同属于原因行为，该行为是否生效，应该依据《物权法》第一百八十四条以及《合同法》的相关规定来判断，而不能以抵押权是否设定登记为标准进行判断。如果抵押合同具备法律规定的生效要件，则应认为合同关系已经生效，从而对抵押合同当事人具有约束力，若有违约情形，自应承担违约责任，当事人可以请求法院判决抵押人实际履行，配合办理抵押登记，或者判决抵押人承担损害赔偿责任。

规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第560—561页；另见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第199页。

22.不适于实际履行的抵押合同，债权人要求法院强制抵押人实际履行的，不予支持。

《合同法》第一百一十条规定了三种不适于实际履行的非金钱债务，即法律上或事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行。具体到不动产抵押合同的实际履行来看，如果出现如下情形，债权人要求法院强制抵押人实际履行抵押合同的，法院不予支持：抵押标的需要经批准而未获批准的、抵押标的毁损或灭失的、抵押标的违法的、抵押人对抵押标的无处分权的、抵押标的已被转让的、债权人在合理期限内未要求抵押人履行的等等。其中，从抵押合同签订到债权实际形成之前这段时间，应当视为债权人要求抵押人履行的合理期限，超过这个期间，应当视为超过了合理期限。

规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第199—200页。

23.抵押人不履行抵押合同义务，债权人不能要求或者不要求抵押人实际履行的，可以要求抵押人承担违约赔偿责任。

抵押人违反抵押合同不履行合同义务，债权人如果因为法律限制不能要求抵押人实际履行，或者不要求抵押人实际履行的，可以根据《合同法》第一百零七条的规定，要求抵押人承担违约赔偿责任。赔偿额的计算，应根据《合同法》第一百一十三条的规定确定。

规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第200页。

24.抵押合同无效后，抵押权应自始不能取得。

动产抵押权自抵押合同生效时取得，抵押合同无效，动产抵押权当然不能有效设立，相对人亦不能取得抵押权，应无疑义。就不动产抵押权而言，因我国不承认物权行为的无因性，故判断物权得丧变更和原因关系的基本思路，应当是物权行为的有因性。基于物权行为的有因性，以不动产和不动产权利准物权为抵押标的的抵押合同无效后，基于抵押合同所作的抵押登记也无效，相对人自始未取得抵押权，已经进行的抵押登记应当予以涂销。

规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第200—202页。

25.林木与林地使用权同时抵押的，需登记取得抵押权。

以林木抵押的，林木占用范围内的林地必须同时抵押，抵押登记机构为县级以上林木主管部门。林木与林地使用权同时抵押的，属于不动产抵押，需登记取得抵押权；如果仅以砍伐后的林木抵押的，则属于动产抵押，无需进行抵押登记。

规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第225—226页。

26.不动产抵押不适用担保法司法解释第四十九条第二款。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”在《物权法》生效后，以尚未办理权属证书的不动产抵押的，抵押权的取得须办理预告登记，如果当事人没有办理预告登记，就不能取得抵押权，因此，司法解释中所承认的“不得对抗第三人”的抵押权将不再被认可。

规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第226—227页。

27.担保法司法解释第五十九条不再适用。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”因《物权法》生效后，不动产抵押必须登记取得抵押权，仅交付权利凭证不能取得抵押权；如果是动产抵押，则《物权法》规定一律凭抵押合同取得抵押权，不需要登记，因此该条解释已失去了适用的必要。

规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第227—228页。

附：相关法律法规

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）

第一百八十七条  以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

2.《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日）

第四十一条　当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

第四十二条　办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；

（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

……。

第四十四条　办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：

（一）主合同和抵押合同；

（二）抵押物的所有权或者使用权证书。

第四十五条　登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修正）

第四十九条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第六十二条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日  国务院令第55号）

第三十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条　抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十八条　抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年12月8日  法释〔2000〕44号）

第四十九条  以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。

当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。

第五十八条　当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。

因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。

第五十九条　当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

第六十条　以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

第六十一条　抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

第六十二条　抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

第六十三条　抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

6.《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日  国务院令第656号）

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项。

第九条　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条　当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第二十七条　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第二十九条　不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条　不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

7.《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（2003年11月17日  法释〔2003〕17号）

房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。

8.《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日修正  建设部令第56号）

第三十条  房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十二条　办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（六）可以证明抵押房地产价值的资料；

（七）登记机关认为必要的其他文件。

第三十四条  以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条  抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

9.《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日修正  建设部令第57号）

第五条  房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

第十九条  设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

第二十一条  有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：

（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；

（二）无人主张权利的房屋；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第二十二条  有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：

（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；

（二）按照规定需要补办手续的；

（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

第二十三条  有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：

（一）属于违章建筑的；

（二）属于临时建筑的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第二十四条  因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

第二十五条  有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

第三十三条  房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

10.《最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复》（2006年5月18日  法函〔2006〕51号））

根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十三第二款规定，应当办理抵押物登记而未经登记的，抵押权不成立；自愿办理抵押物登记而未办理的，抵押权不得对抗第三人。因登记部门的原因致使当事人无法办理抵押物登记是抵押未登记的特殊情形，如果抵押人向债权人交付了权利凭证，人民法院可以基于抵押当事人的真实意思认定该抵押合同对抵押权人和抵押人有效，但此种抵押对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力。

11.《最高人民法院关于〈国土资源部办公厅关于征求为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记意见函〉的答复》（2010年6月23日 〔2010〕民二他字第16号）

基于公司债券持有人具有分散性、群体性、不易保护自身权利的特点，《公司债券发行试点办法》（以下简称《办法》）规定了公司债券受托管理人制度，以保护全体公司债券持有人的权益。基于此，《办法》第二十五条对公司债券受托管理人的法定职责进行了规定，同时允许当事人约定权利义务范围。

根据《物权法》的规定，函中所述案例的抵押权人为全体公司债券持有人。抵押权的设定有利于保护全体公司债券持有人的利益。在公司债券持有人因其不确定性、群体性而无法申请办理抵押权登记的情形下，认定公司债券受托管理人可以代理办理抵押权登记手续，符合设定公司债券受托管理人制度的目的，也不违反《办法》第二十五条的规定。在法律没有禁止性规定以及当事人之间没有禁止代为办理抵押登记约定的情形下，应认定公司债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申请办理土地抵押登记。