专访|老骥伏枥，与单伟豹“空间折叠”对话的30分钟
撰文 | 王迪
出品 | 风财讯
香港路劲基建董事局主席单伟豹
在视频采访开始之前，他理了理搭在肩上的灰色围巾，慢条斯理地问了句：“戴围巾好，还是不戴好？”
即便是已经进入古稀之年，香港路劲基建董事局主席单伟豹依然对外在着装有一份精致的要求。语速不快，抑扬顿挫之间，你能隐约感受到当年十里洋场的“软侬”声调，与刻入血液中的绅士内涵。
生于上海，长于香港，从香港激荡到内地勇闯，2003年进入内地楼市的单伟豹在带领企业享受地产转型红利的同时，也经历过并购顺驰的峥嵘岁月，一声“豹哥”道出了他在地产行业的地位。
2019年，前三十名的开发商已占了整个市场销售总额的50%，数字上来说他们的销售增幅在慢慢下滑，所以大量开发商在开拓其他业务，如纯租的住宅、商业物业、文旅产业、健康事业、养老产业、或地产基金等。
英雄所见略同的是，“豹哥”同样对文旅产业颇为看重。他告诉凤凰网房产，路劲地产目前在无锡、郑州等地都有布局文旅小镇。
诚然，子承父业的单伟豹亲眼见证了房地产行业从崛起到蓬勃发展的过程，自然也窥视到了其中的巨大商机。
谈到国际IP的引入，单伟豹介绍：“随着入股Holovis的交易完成，2018年路劲在中国开展了‘体验开发及转换’的业务，并向国内大型游乐运营商及开发商作出原创服务以及产品的输出。同时也与国内外各智慧财产权持有方进行了多方面的合作。今年会以优质的技术为核心并打造‘空间体验开发’的团队。”
对于香港的公司来说，80%的负债率足以让他们紧张。于近年来内地的房企而言，速度比负债更重要。
当带有审慎特性的香港房企路劲地产遇见了内地的激进，商业故事有了更多的博弈性。路劲一直在寻求一个平衡点，稳健发展前提下，提高速度。
虽然国内市场非单纯由市场主导，而是受政策影响较大，但单伟豹仍深信在未来的十至十五年，房地产开发依然是一个好的产业，可供未来发展。
在他看来，直至今天，估计国内仍有大约10%的人口由农村迁往大城市，那代表还有1.4亿新住客。整个中国生活水平不断提高，大部分人希望改善他们原有的居住环境，唯一不同的是现在的买家要求提高了，买家要的是“物有所值”，那些只要有楼就不怕没人要的日子已经一去不返了。
从公路之王跨界到地产行业，再到一举收购顺驰，都曾让单伟豹及其路劲赚足了媒体关注点。如今，他将公路投资建设的目光投向了“一带一路”的东南亚国家：“那边的公路回报率像极了十年前的中国”。
公元207年，53岁的曹操写下了“老骥伏枥，志在千里”，同样在年老之时的单伟豹或许同样有一番期许。
每天全国各地考察项目，当天上午在唐山考察项目，下午赶到北京、与聂梅生等一众地产学者展开圆桌论坛对话，采访结束之后又奔赴成都，这对于正值盛年地产人而言，尚需良好的体力。
“节奏快身体就会好，早上跑步，晚上唱歌，以前跑五公里，现在跑三公里。前段时间网上说，长寿的最好秘诀有两个：第一个是唱歌，第二个是跑步，我占了两席。”
天文学上有一个概念叫做：“时空折叠”。是一种因为强大的引力使空间发生扭曲的现象，就好比要从一张平整的纸一端到另一端除了走两点间的直线外，还可以直接把纸叠起来，让两点靠近。
笔者一直觉得眼前这位73岁还依旧精神矍铄的地产老将有一种短时间内“时空折叠”的“魔力”，这体现在在节奏十分紧张的每天里，他总能“短平快”地应对随时随地而来的变化，并运用大量的实践经验予以多维与条分缕析的解答。
从第七届凤凰网全球华人不动产盛典现场联系约访不到30分钟达成共识，到与凤凰网房产对话短短30分钟，他能迎面直击抛出的每一个问题，横向解剖，纵向延展，有见解，不苟同，又保有尊重。
如果说，意气风发、年轻好胜是每个地产大佬的共性，那么快节奏做工作，慢节奏定战略则是对单伟豹现时较为贴切的概括，在古稀之年，单伟豹身上达到了一种中庸又自然式的和解。
在时空聚焦的30分钟内，地产老将对时下文旅布局、国际IP、长租公寓暴雷、港企内地拿地、次贷危机、“第二曲线”、城市区域发展等诸多话题进行了回答。谈过去，讲转型、谋未来。
以下为采访实录：
谈转型
凤凰网房产：之前您有提到路劲正在布局文旅小镇，目前进展如何？
单伟豹：去年，永州特色小镇营业了，已经卖完了，还可以，能赚钱。春节完工的是无锡，明年还有新的小镇动工。
凤凰网房产：这些特色小镇主要聚焦文旅？
单伟豹：都是文旅的，其实是一个旅游集散地，以前的业态比较多，包括室内游泳池、水上乐园、儿童乐园、动物园、餐饮等。
凤凰网房产：目前，众多房企开始在文旅板块加紧布局脚步，但是文旅回报周期较长，您怎么看待赢利点的问题？
单伟豹：很多文旅小镇以住宅为主，我们也是有住宅配套，要不然文旅很难做的。因为，前三年没有现金流，必须住宅补助，等能够自己开业赚钱了再运营。很多没有住宅配套都做不下去，资金链断了或者投了很多钱一开业赚的很少，就会有危险。
凤凰网房产：路劲文旅也会引进一些国际IP吗？
单伟豹：我们有引进一个英国的品牌，向国内大型游乐运营商及开发商提供原创服务及产品输出。
凤凰网房产：路劲的特色小镇在选址上会有哪些要求？
单伟豹：我们还是会做以特色小镇为主的文旅，不做景点，其实特色小镇是一个旅游集散地，也是目的地，小镇的地点选址一定是附近要有大的景点。比如，郑州新密的特色小镇离少林寺只有30分钟的车程，游客晚上住在这里，有酒吧街、表演，旅游，晚上的消费很多，我们配套的是晚上所有的餐饮和娱乐。
凤凰网房产：小镇的选择会更倾向于哪些城市？
单伟豹：因为是度假集散地，有一个很重要的点：周末很多城市人去度假所以选址的地方基本都是大城市旁边，会布局在人口至少超过五百万的城市附近。
谈市场
凤凰网房产：之前您有提到不看好房企布局长租公寓，今年长租公寓暴雷频繁发生正迎合了您之前的预测。
单伟豹：其实，美国、俄罗斯、甚至香港，廉租房都是政府自己做的，不计成本，建完给低收入者住，这也是政府应该做的，劫富济贫。目前，内地房企做长租公寓，租售比太低，我们用住宅地去建公寓、长租，回报率太低，企业面临生存难题。
凤凰网房产：有专家说，企业违约可能引发次贷危机，您怎么看？
单伟豹：中国哪有次贷？美国是首付都贷给你，那是次贷。任何人是不用拿一块钱就能住大房子，结果失业供不起，这是次贷。美国刺激很厉害，任何的东西都可能转化成“危机”。中国大部分是房地产拼命涨，年轻人无所谓，供不起房，就走了，反正也没有钱，中国哪有这些事情，一下子就付50%的首付。
凤凰网房产：年初您预测2019年会比2018年好一些，您觉得2019年的政策收紧力度会有放缓么？
单伟豹：预计会有所放缓。
凤凰网房产：您怎么看目前很多企业在提的行业“第二曲线”问题？
单伟豹：我觉得没有什么第一、第二，现在有一个大市场快来了——存量资产，你做还是不做，那是公司的决定。因为增量资产就算减一半你也做不完，你选择哪一个做，或者我选择两个都做，保持两个机会，这是你公司的决策。
凤凰网房产：现在有很多唱衰房地产的声音？您怎么看？
单伟豹：未来十到二十年，对于房地产我看不到什么理由不行，中国又没有次贷危机。未来别说二十年、三十年，永久性的房地产还是一个很好的行业，一定有人做得下去的。
凤凰网房产：现在有专家提出了一个概念，后开发时代，您觉得一个企业应该注意哪些问题才会活得更好？
单伟豹：每年政策变化当然有，政策变化最大的特点是公平，所有的房企都面临着同样的政策，大家受同样的待遇的情况下谁应变得快，应变得好谁就是胜出来的人，你不能说国家有政策变化，我不行了，人家还继续行，头十名的今年增长都很厉害。
凤凰网房产：在时下，您觉得一个企业怎样才能做得更大、更强，您有什么建议？
单伟豹：前十年你看所有的房企，胆子大的都走的快，中国的房价涨的太快了，在限购、限价之前涨的太快了，胆子大，你今年拿了地王，明年不赚钱，后年又赚钱了。但是，现在政策导致房地产目前比较稳定了，你要疯狂发展的机会已经过去了。核心还是要提升自己的质量，降低自己的成本，利用新的技术，那是必需的。管理严谨那是必需的，人才培养，那都是永远要做的事情，适应社会的变化，经济环境的变化，适应政府政策的变化也是必需的。
凤凰网房产：今年有一个特别有意思的现象，很多前几年从内地撤离的港企又加快了对内地的布局，您怎么看？
单伟豹：撤走后，香港环境不好，一对比还是大陆好一些，再进来了，做生意的人都是这样的，哪里好去哪里，没有永久不来了。感觉形势不好就走，结果发现判断错误了，当然回来了。
凤凰网房产：现在房企比较看好的两个地方，一个是粤港澳，一个是长三角，您怎么看这两个区域？
单伟豹：就像大家看好股票，一起炒，大家都说好，全冲进去了，地价一高就没有利润了。
万科这方面做的很好，找洼地，一个城市找洼地，全国找洼地的城市，在北京找大兴，投了很多。他们的眼光比较远。
西南地区的空间还是很大的。现在的四川、重庆、陕西一直没有怎么大发展，利润空间还是有12%的，你到沿海地区现在都是8、9%也做，没有办法。
谈企业
凤凰网房产：从公路起家到转型房地产，如果放眼未来，您想路劲成为一家怎样的企业，会有哪些规划与布局？
单伟豹：没有什么大愿景，我们现在有三块，一块是公路集团；一块是房地产集团，以住宅为主；另一块是产业集团，以做基金和文旅为主。公路方面，响应中央号召，在谈一带一路的公路。中国现在的公路回报率越来越低，我们会在东盟十国考察，那边的公路回报率好象十年前的中国，所以机会还是比中国大，唯一是对那边的法律、税务，关系不熟，不过我们1994年进大陆投资公路的时候也是对法律和税务不熟悉，所以这是一个过程，先到那边打开公路行业，也是一个很好的开始。路劲都是15%的利润率做，最近退到12%，现在国内做只能10%以下了，所以开辟到东南亚去了，并且也是响应国家“一带一路”的号召。
凤凰网房产：现在基金板块有怎样的进展？
单伟豹：现在的基金管理110亿规模，主要是轻资产。
凤凰网房产：基金会以怎样的形式合作？
单伟豹：房地产基金，投房地产的债券，投房地产的股权，但是是小股，做GP，做基金管理者。
凤凰网房产：会选择怎样的标的？
单伟豹：主要还是一些房地产项目，不会投企业，而是投项目，受压的资金链很脆弱或者被干掉的那种。以住宅项目为主，商业的几乎没有。